با وجود اين، با درنظر گرفتن همان برآورد يك ميليون واحدي طرح جامع مسكن، نكته قابل توجه اين است كه در سال‌هاي اخير به‌واسطه ركود شديد صنعت ساختمان و بازار مسكن، توليد، روند كاهشي دارد و آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني نشان مي‌دهد سالانه حدود نيمي از اين نياز توليد و بقيه به كسري مسكن اضافه شده است.
آنگونه كه از آمار و اطلاعات سرشماري عمومي نفوس و مسكن سال 90 مشخص است، تعداد خانوارهاي ايراني در سال‌هاي منتهي به اين سرشماري از 21ميليون خانوار پا را فراتر گذاشته و براي اين تعداد، كمتر از 20ميليون واحد مسكوني وجود داشته است. براين‌اساس كسري مسكن در اين دوره حدود 1/1ميليون واحد بوده و نرخ تراكم خانوار در واحد مسكوني نيز بدون احتساب خانه‌هاي خالي، كمي بيش از 1/05 بوده است. اين آمارها در حالي بهبود نسبي وضعيت حوزه مسكن در دوره سال‌هاي 85 تا 90را نشان مي‌دهند كه پس از اين دوره، بي‌سابقه‌ترين ركود مسكن تجربه شده است اما با وجود اين، متوليان حوزه مسكن با استناد به همين آمارها اظهار مي‌كنند كه كسري مسكن در ايران حدود يك ميليون واحد است. در مقابل برآوردهاي كارشناسي از بازار مسكن، رقم ديگري را به‌عنوان كسري مسكن اعلام مي‌كند. بيت‌الله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن، شيوه درست تعيين وضعيت مسكن را مستلزم مطالعات و آمارهاي وسيعي مي‌داند كه در آن تعداد ازدواج‌ها، ضريب استهلاك مسكن موجود، ضريب تخريب مسكن توليدي و ضريب خانه‌هاي خالي و ذخيره توليد هر سال مدنظر قرار گيرد.
براي تعيين نياز سالانه توليد مسكن اگرتعداد واحدهاي مسكوني موجود در كشور را 20ميليون واحد فرض كنيم، براي حفظ وضعيت موجود بايد سالانه معادل 5/2درصد از كل واحدهاي مسكوني موجود، يعني حدود 550هزار واحد مسكوني جديد ساخته شود. همچنين بايد حدود 5درصد مسكن توليدي سالانه بابت ضريب تخريب ساختمان‌هايي كه نوسازي يا تجديد بنا مي‌شوند و حدود 5درصد از اين ميزان نيز بابت ضريب خانه‌هاي خالي و ذخيره از آمار توليد كسر شود. در اين حالت بايد حدود 600هزار واحد مسكوني ساخته شود تا وضعيت 20ميليون مسكن كشور حفظ شود.
براي دستيابي به برآورد درست نياز سالانه كشور به مسكن بايد نيازهاي جديد به‌خصوص افزايش جمعيت و تعداد ازدواج را نيز لحاظ كرد. در شرايط فعلي سالانه حدود 690هزار ازدواج جديد انجام مي‌شود كه هر يك از آنها يك نياز بالقوه براي مسكن محسوب مي‌شوند. بر اساس اين فرمول در يك محاسبه مقدماتي سالانه بايد حدود يك‌ميليون و 300هزار واحد مسكوني توليد شود تا علاوه بر حفظ شرايط موجود، نياز ايجادشده در هر سال نيز پاسخ داده شود. اين در حالي است كه در سال‌هاي اخير متوسط توليد مسكن سالانه حدود 600هزار واحد بوده و هر سال حدود 700هزار واحد به كسري مسكن اضافه شده است.
- كمبود مسكن در قامت حاشيه‌نشيني
بخش عمده كسري مسكن در حاشيه‌نشيني شهرها نمود پيدا مي‌كند كه براساس گزارش‌هاي رسمي، از زبان عبدالرضا رحماني فضلي وزير كشور، حدود 11ميليون نفر و از نظر كارشناسان بالغ بر حدود 17ميليون نفر مي‌شوند. با توجه به اينكه براساس سرشماري سال 90، بعد خانوار شهري در ايران 3/5نفر است، 11ميليون نفر حاشيه‌نشين فعلي شهرها به 3ميليون و 200هزار واحد مسكوني مناسب نياز دارند. همچنين بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه تا سال ۱۴۰۰ جمعيت كشور به ۹۲ ميليون نفر مي‌رسدكه اگر بعد خانوار را 3/6 نفر درنظر بگيريم به ۲۵ ميليون و ۵۰۰ هزار واحد مسكوني نياز داريم كه 2ميليون و 500هزار بيش از مسكن موجود كشور است.
با وجود اين، آخرين آمارهاي حوزه مسكن و خانوار كه از سوي حامد مظاهريان، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي اظهار شده، از وضعيت ديگري حكايت مي‌كند. براساس اين اظهارات، فعلا در ايران 23ميليون خانوار در 22ميليون مسكن زندگي مي‌كنند كه به‌معناي كمبود يك ميليون واحدي مسكن و نرخ تراكم 1/04 خانوار در يك واحد مسكوني است؛ مسئله‌اي كه درصورت درست بودن عملا موضوع كسري مسكن و آرزوي خانه‌دارشدن را منتفي مي‌كند. سؤالي كه مطرح مي‌شود اين است كه اگر برآورد كمبود يك ميليون واحدي درست است پس چرا مسئولان با ساخت يك ميليون واحد مسكوني اين مشكل را برطرف نمي‌كنند؟ جداي از اين مسئله، نرخ تراكم 1/04 خانوار در واحد مسكوني يك حالت ايده‌آل است كه شايد در برخي جوامع اروپايي هم مصداق پيدا نكند.
اين در حالي است كه فعلا سهم مسكن در سبد خانوار به 35درصد و در شهرهاي بزرگ و دهك‌هاي پايين به رقم‌هاي بسيار بالاتر مي‌رسد و بخش بزرگي از دستمزد افراد صرف هزينه مسكن مي‌شود. سؤال بعدي اين است كه در وضعيتي اين‌چنيني كه كسري مسكن بسيار محدود است چرا بايد هزينه مسكن تا اين حد بالا باشد. به‌نظر مي‌رسد در محاسبه نرخ تراكم هر نوع مسكن و هرگونه سكونتي در قالب مسكن تحليل شده باشد، درحالي‌كه داشتن جاي خواب، به‌عنوان داشتن حداقل مسكن نيست. براساس آمار و اطلاعات سرشماري سال ٩٠، كسري مسكن چيزي حدود يك‌ميليون و 100هزار واحد است كه در همان دوران زمينه‌ساز جشن سربه سري خانوار و مسكن شد اما بعد از آن قيمت مسكن بيش از 100درصد رشد كرد چراكه كسري مسكن در بازي با آمارها توجيه و پنهان شده اما در واقعيت باقي مانده بود. جبران كسري مسكن و عادي‌سازي شرايط اين بازار، يكي از مسائلي بود كه به اجراي طرح مسكن مهر در مقياس وسيع منجر شد اما با طولاني‌شدن فرايند تحويل واحدها و اينكه در شهرهاي بزرگ قادر به پاسخگويي نياز مسكن در همان شهر نبود، نتوانست آنگونه كه انتظار مي‌رفت معضل مسكن جامعه را حل كند. اين مسئله يكي از دلايلي بود كه دولت يازدهم تصميم گرفت به جاي ساخت شهرك‌هاي جديد مسكوني مانند طرح مسكن مهر، برنامه‌هايي مانند افزايش ميزان تسهيلات خريد مسكن و كاهش نرخ سود اين تسهيلات، بازآفريني بافت‌هاي فرسوده، ساماندهي بافت‌هاي حاشيه‌اي شهرها و اجراي طرح مسكن اجتماعي را در دستور كار قرار دهد تا هيچ كدام از مشكلات منتسب به اجراي مسكن مهر تكرار نشود. در اين ميان، كمبود شديد منابع مالي باعث شد سياستگذاري‌هاي دولت يازدهم نتواند دردي از حوزه مسكن دوا كند و در ادامه، اصرار دولت بر حفظ دستاورد كاهش نرخ تورم نيز موجبات استمرار و تعميق ركود اقتصادي به‌ويژه در صنعت ساختمان را فراهم كرد تا وضعيت بخش مسكن كماكان پرچالش بماند و بخش خصوصي هم كه زماني بيش از 95درصد صنعت ساختمان را در اختيار داشت قادر نباشد ابتكار عمل اين حوزه را به‌دست بگيرد.
- مسكن؛ كالاي سرمايه‌اي يا مصرفي
حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي مي‌گويد: هدف اصلي در طرح جامع مسكن، اين است كه ساختمان يك كالاي مصرفي باشد نه سرمايه‌اي و تا سال ۱۴۰۴ هم اين روند ادامه يابد. مسئله‌اي كه به‌نظر مي‌رسد جز با افزايش توليد مسكن قابل دستيابي نباشد اما اكنون توليد مسكن به‌شدت افول كرده و كسري مسكن به 5ميليون واحد رسيده است كه اين هدف را با چالش جدي مواجه مي‌كند. بيت‌الله ستاريان پيش از اين در مطلبي تحت عنوان «مسكن در هيبت كالاي سرمايه‌اي» به مبحثي پرداخته بود كه سكون بازار فعلي مسكن و عطش خريد اين بازار در زمان رونق را توجيه مي‌كرد. به عقيده اين كارشناس، سرمايه‌اي‌بودن مسكن باعث مي‌شود اين كالا با قيمت‌هاي بالا نيز به اميد افزايش قيمت در آينده خريداري شود و جهش قيمتي مسكن در دوره‌هاي رونق نيز پيامد همين مسئله است. از ديگر سو به واسطه سرمايه‌اي بودن مسكن، خريداران حاضر نيستند در شرايطي كه اين بازار در ركود است و دورنمايي براي افزايش قيمت متصور نيست، اين كالا را حتي با قيمت پايين بخرند. به گفته ستاريان، ثبات قيمت در بازار مسكن‌طي 3 سال اخير ناشي از همين رابطه است نه عدم‌نياز به مسكن. با همه اين تفاسير، كارشناسان معتقدند كه در شرايط فعلي مسكن، كالاي سرمايه‌اي باشد يا مصرفي و كسري مسكن 5ميليون باشد يا يك ميليون، قرار نيست جهش قيمتي رخ دهد. اما در بلندمدت هر كدام از اين موارد داراي اهميت است چراكه اگر كسري مسكن بيش از ميزاني باشد كه اعلام مي‌شود و اين كالا همچنان در هيبت يك كالاي سرمايه‌اي باقي بماند، ممكن است دوباره اتفاقات گذشته رخ دهد و باز هم با آزاد شدن فنر قيمتي مسكن، شاهد جهش قيمتي در اين بازار باشيم.
- روند قيمت‌ها در بازار مسكن
4ميليون و 441هزار تومان
متوسط قيمت يك مترمربع مسكن در تهران در مهر 95
4ميليون و 193هزار تومان
متوسط قيمت يك مترمربع مسكن در تهران در مهر 94
5/9درصد
افزايش قيمت مسكن در تهران، مهر 95 نسبت به مهر 94
1/6درصد
افزايش قيمت مسكن در تهران، مهر 95نسبت به شهريور 95
قيمت مسكن در منطقه 1تا 6تهران بالاتر از نرخ متوسط شهر است
10ميليون و 430هزار تومان
متوسط قيمت يك مترمربع مسكن در منطقه يك تهران؛ گران‌ترين منطقه
2ميليون و 20هزار تومان
متوسط قيمت يك مترمربع مسكن در منطقه 18تهران؛ ارزان‌ترين منطقه
4ميليون و 211هزار تومان
متوسط قيمت يك مترمربع مسكن در تهران در اسفند 94
9/5درصد
ميزان افزايش اجاره‌بهاي مسكن در تهران؛ مهر 95نسبت به مهر 94
9درصد
ميزان افزايش اجاره بهاي مسكن در شهرهاي كشور؛ مهر95 نسبت به مهر 94
- روند ساخت‌وساز در كشور
31هزار و 808
پروانه ساختماني در شهرهاي كشور طي بهار سال 95صادر شده است
17/4درصد
كاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در كشور طي بهار 95نسبت به زمستان 94
9/10درصد
كاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در كشور طي بهار 95نسبت به بهار 94
81هزار و 976
واحد مسكوني براي ساخت در بهار 95در كشور پيش‌بيني شده است
11/7درصد
كاهش واحدهاي پيش‌بيني شده براي ساخت در بهار 95نسبت به زمستان 94
12/1 درصد
كاهش واحدهاي پيش‌بيني شده براي ساخت در بهار 95 نسبت به بهار 94
- روند معاملات در بازار مسكن
10325
معامله مسكن در تهران طي مهرماه 95
27درصد
ميزان كاهش معاملات مسكن در مهر 95 نسبت به شهريور 95
10/6درصد
ميزان كاهش معاملات مسكن در مهر 95نسبت به مهر 94
93524
تعداد معاملات مسكن در 7ماهه سال 95
11/2درصد
ميزان افزايش معاملات مسكن در 7ماهه 95 نسبت به 7ماهه 94
13/2درصد
بيشترين حجم معاملات مسكن تهران در مهرماه با سهم 13.2درصد مربوط به بازه قيمتي هر مترمربع 3تا 5/3ميليون تومان بود
30/2درصد
از معاملات مسكن در تهران مربوط به قيمت‌هاي كمتر از 3ميليون تومان در هر مترمربع بوده است
69/8درصد
از معاملات مسكن در تهران مربوط به قيمت‌هاي بالاتر از 3ميليون تومان در هر مترمربع بوده است
- روند ساخت‌وسازدر تهران
1793
پروانه ساختماني در تهران طي بهار 95صادر شده است
9/0درصد
كاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در تهران در بهار 95 نسبت به زمستان 94
19/7درصد
كاهش تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در تهران طي بهار 95 نسبت به بهار 94
15هزار و 712
واحد مسكوني براي ساخت در بهار 95 پيش‌بيني شده است
16درصد
افزايش تعداد واحدهاي پيش‌بيني شده براي ساخت در بهار 95 نسبت به زمستان 94
21/7درصد
كاهش تعداد واحدهاي پيش‌بيني شده براي ساخت در بهار 95 نسبت به بهار 94
19/4درصد
از واحدهاي پيش‌بيني شده براي ساخت در كشور طي بهار امسال مربوط به تهران است
نظر شما